Boliglånskalkulator

De tre kravene

Utlånsforskriften setter tre grenser. Lånet kan være opptil 90 % av boligens pris, så du trenger minst 10 % egenkapital. Samlet gjeld kan ikke være mer enn fem ganger brutto årsinntekt. Og du må kunne betale lånet selv om renten stiger med 3 prosentpoeng, minst til 7 %.

Banken kan låne deg det laveste av de tre beløpene. Det kaller vi kravet som begrenser deg.

Betjeningsevne

Vi regner ut lønn etter skatt for hver låntaker med årets skattesatser, og tar med 22 % fradrag for rentene ved stresstestrenten. Så trekker vi fra levekostnader, felleskostnader og betaling på annen gjeld. Det som er igjen, er det du kan bruke på boliglånet.

Annen gjeld regnes som et annuitetslån med stresstestrenten: studielån over 20 år, billån og kredittkortramme over 5 år. Hele kredittkortrammen teller, også det du ikke bruker. Bankene har litt ulike regler, så tallene er et anslag.

Levekostnader

Forslaget bygger på SIFOs referansebudsjett 2026 fra OsloMet. SIFO oppgir at en familie med to voksne, to barn (5 og 11 år) og bil bruker 38 538 kr i måneden, og en familie med én 15-åring 33 456 kr. Bolig og strøm er ikke med.

Vi fant ikke SIFOs detaljerte tabeller per person, så vi bruker egne, avrundede satser som treffer disse to eksemplene: 8 500 kr per voksen, 5 100 kr per barn, 7 000 kr felles for husholdningen (5 000 kr for én person) og 4 200 kr for bil. Dette er et forslag, ikke offisielle SIFO-tall. Under «Avansert» kan du skrive inn ditt eget beløp.

Borettslag og kjøpsomkostninger

I borettslag teller fellesgjelden med i gjeldsgraden og i belåningsgraden. Lån og fellesgjeld kan til sammen ikke være mer enn 90 % av kjøpesummen pluss fellesgjelden. I stresstesten legger vi også til en renteøkning på 3 prosentpoeng på fellesgjelden.

Ved kjøp av selveid bolig betaler du 2,5 % dokumentavgift. Skøyte og pantedokument koster 545 kr hver å tinglyse. Under «Avansert» kan du trekke dette fra egenkapitalen.

Fleksibilitetskvoten

Bankene kan gjøre unntak fra kravene for inntil 10 % av utlånene hvert kvartal, eller 8 % i Oslo. Det er banken som bestemmer hvem som får unntak, og du har ikke krav på det.

Nedbetalingsplan og rentefradrag

Annuitetslån har likt terminbeløp hele veien. Serielån har likt avdrag, så beløpet synker. Effektiv rente tar med termingebyr og etableringsgebyr og viser hva lånet egentlig koster per år.

Renter og gebyrer på lån gir 22 % fradrag i skatten. Nettokostnaden er derfor 78 % av renter og gebyrer. Ekstra innbetalinger går rett til avdrag og gjør lånet billigere fordi du betaler renter av en lavere restgjeld.